Risiko Mutiple Submission dan bila boleh buat dengan selamat?

Multi submission.

Ini sebenarnya strategi yang sesuai dilakukan sebelum tahun 2013.

Multi submission ni, korang apply dua tiga loan serentak pada harga yang sama tapi untuk unit berbeza. Setiap unit hantar ke bank berbeza.

Kenapa buyer buat multi submission?
Sebab kalau tak buat, buyer boleh lepas satu loan je. Masuk loan rumah seterusnya, dah tak lepas. mungkin sebab rumah tu under con, jadi nak tunggu dapat duit sewa untuk dijadikan pendapatan tambahan, kena tunggu lagi 3 - 4 tahun. Ataupun sebab tu loan rumah kedua. kalau beli satu rumah je dan apply satu loan je, rumah ketiga dan jadi loan ketiga yang cuma lulus 70%. sangkut pula deposit sampai 30%.

Jadi buyer beli dua atau tiga rumah sekaligus dengan cara multiple submission. Unit A hantar bank sotong, Unit B hantar bank unta, unit C hantar bank Leong. Bank ingat hantar loan untuk rumah yang sama, tapi sebenarnya tak.

Tipah menipu bank.

Foto: http://www.freedigitalphotos.net/

Tapi strategi ni dah bahaya sekarang.
Sebab Bank dah tau teknik ni. Ada bank yang sebelum release duit, dia akan tengok balik CCRIS. Bila nampak buyer ni ada lebih dari 2 loan, automatik pinjaman diturunkan ke 70% sahaja... walaupun dalam surat tawaran pinjaman, janji 90%. Boleh ke?

Boleh.. sebab bank dah tulis syarat ni siap-siap dalam surat tawaran. Aku bagi ko pinjaman 90% tapi kalau ko kantoi dah ada lebih 2 pinjaman rumah masa aku nak cek, automatik aku turunkan amaun pinjaman rumah ko jadi 70% ya... kata bank.

So, Tipah menipu atau tipah tertipu?

Satu lagi yang bahaya bila rumah tu negatif cashflow.
Kalau satu rumah, negatif cashflow Rm300, bila beli tiga unit di apartment yang sama, dah kena topup setiap bulan rm900. Tu kalau rugi lah.. kalau untung memang la masyuk... Satu rumah untung rm300, darab 3 rumah jadi untung Rm900.

Disebabkan masyuk ni la ramai orang ambik risiko.

Tak kata orang, saya sendiri ada buat. Beli rumah apartment sama, dua sekaligus. Tapi beli subsale.

Cuma alhamdulillah.. sewa lepas-lepas installment dan maintenance fee. Harga rumah pun dah naik RM100K. Satu saya dah jual, satu lagi dalam proses menjual. Settle jual ni,rasa nak rehat dari menambah rumah. Relaks dan berusaha settelkan pinjaman untuk rumah sedia ada je.

Saya juga akui pernah tersilap cadang dua orang kawan buat multi submission. Ni cerita sebelum tahun 2013 dulu. Pada waktu pasaran hartanah slow begini, kadar sewa memang jatuh. Kalau boleh pusing masa, memang saya takkan cadang benda yang sama. Maafkan saya.

Benda dah lepas...

Sekarang ni, saya memang akan beritahu kawan-kawan semua, jangan buat multi submission kecuali anda memenuhi SEMUA kriteria ini

1. pasaran subsale yang confirm sewa positif cashflow beberapa ratus. kawasan pun matang.

2. anda ada cash 30% untuk topup downpayment 30% kalau bank kantoikan anda sebelum release duit macam saya cerita tadi

3. Kalau kesemua dua atau tiga unit ni tak ada penyewa serentak, anda boleh bayar ansuran penuh dengan kacak selama dua atau tiga bulan. Ingat, pasaran hartanah sangat perlahan sekarang. Selepas penyewa keluar, nak dapat penyewa baru mungkin ambik masa dua atau tiga bulan.

Kalau memenuhi 3 syarat ni, boleh la kalau nak buat multiple submission di alaf ini. Kalau salah satu kriteria anda rasa tercekik, baik tak payah cari pasal.

Dalam hidup ni, banyak benda kita nak lakukan, bukan hanya kira berapa puluh rumah yang kita ada sampai kita stress dan bekerja tak berhenti.

Satu anak satu rumah pelaburan.
Buat satu persatu dengan berhati-hati.
Dah cukup bilangan ni, kalau nak tambah lagi, satu atau dua extra cukup. Kot la bilangan anak sikit kan...

Kemudian bila dah capai matlamat ni, settlekan semua loan rumah dan enjoy life.

Read More